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青島“十三五”房地產業規劃：2020年人均居住面積35㎡
青島市作為國家新型城鎮化試點城市之一，預計2020年青島市常住人口將控制在1000萬左右，常住人口城鎮化率達72%。同時，二胎政策全面放開，促進形成新一輪嬰兒潮，進一步增加居民改善性住房需求。記者從青島市城鄉建委了解到，《青島市“十三五”房地產業發展規劃(2016-2020年)》(以下簡稱《規劃》)將于近期發布，《規劃》中提出，“十三五”期間，青島房地產業年均新開工面積約1900萬平方米，至2020年，青島市人均居住面積將達到35平方米/人。 2020年青島市人均居住面積35平方米/人 規劃要求，“十三五”期間，全市房地產業年均新開工面積約1900萬平方米，開發投資累計完成約6100億元?！笆濉逼陂g，預計青島市各類地產需求總量約10899萬平方米。住宅地產需求總量約5950萬平方米，非住宅地產需求總量約4949萬平方米，其中，商業地產需求量約1952萬平方米、辦公地產需求量約2128萬平方米、其他地產需求量約869萬平方米。 根據青島市“十二五”末房地產可售面積統計，結合需求量預測，考慮積極去庫存情況(保持去化合理周期為15個月，部分消化現有庫存量)下，預測“十三五”期間青島市新開工總面積約9840萬平方米，其中，住宅地產約5374萬平方米，非住宅地產約4465萬平方米。 規劃中還提出，至2020年，青島市人均居住面積將達到35平方米/人，達到全面小康社會居住水平，推進老舊住宅小區整治改造26萬戶，改造建筑面積2100萬平方米。配套設施全面完善，水、燃氣等基礎設施配套完善，建設地下綜合管廊50公里以上。全市繼續推進綠色建筑建設，至2020年，城鎮新建建筑中綠色建筑所占比例達到80%以上，新建居住建筑全面執行65%的建筑節能標準。 此外針對棚戶區改造計劃，規劃中明確提出，至2020年，逐步完成青島市16萬戶棚戶區改造任務，征收安置面積1000萬平米。 十三五期間東、西、北岸三城帶動先行 同時《規劃》按照青島市“全域統籌、三城聯動”空間發展戰略，以全面提升城市綜合功能，促進房地產業區域協調發展為原則，確定了“三城帶動先行、圈層節點發展”的產業發展布局，并提出了構建有效供給體系、打造多元化產品市場、有序推進城市更新等六項重點任務。 其中，東岸城區重在優化升級，傳承展現城市文化，重點實施環境提升與功能升級，適度疏解轉移城市功能和人口。西岸城區與北岸城區是未來房地產業發展新的增長空間，按照城區發展目標和建設時序，加快交通市政設施和公共服務設施配套建設，增強承載中心城區綜合服務功能的能力，與東岸城區支撐構建全市房地產業發展重點空間。 東岸城區突出城市更新與民生改善 市南區與市北區突出城市更新與民生改善，加強完善老城區配套設施建設，加強歷史文化名城風貌保護，堅持保護與利用相結合，重點推進城市更新與棚戶區改造，疏解人口壓力，優化提升老城區人居環境。李滄區與嶗山區依托世園會與嶗山自然生態優勢，重點發展健康養老地產，結合地鐵沿線、火車北站等交通設施，發揮金家嶺金融區聚集效應，重點發展商業地產，促進金融、商貿、旅游、文化、科技服務等第三產業發展。 西岸城區打造國際化低碳智慧社區 西岸城區以建設國家級西海岸新區為契機，積極釋放居住剛性需求，依托西海岸中央商務區、靈山灣影視文化區、中德生態園等經濟功能區建設，完善行政、金融、文化、商務和科教設施，重點發展旅游地產、文化地產、商務樓宇、高端住宅，建設國際化低碳智慧社區，提升區域海洋經貿、影視文化、海事服務等功能。 北岸城區建設科技人文生態新城 北岸城區為市域城鎮布局空間中樞，統籌紅島片區、城陽區東部和新機場片區等重要區域發展，一體化配置交通、市政、公共服務等基礎設施，重點發展科創地產、文化地產、健康養老地產、高端住宅，穩步推進行政、文化、會展等功能設施建設，打造科技人文生態新城。 圈層節點發展實現全市房地產業發展均衡布局 環灣緊密圈層與協同發展節點為主城區外區域，以優化城市功能與產城融合為目標，梯次推進城市空間拓展，提高分擔中心城區功能的能力，促進地產空間與產業空間協調發展，實現全市房地產業發展均衡布局。 環灣緊密圈層主要包括即墨、膠州、藍谷新城及王臺組團，推進產城融合與提升基礎設施配套水平，形成緊密環灣中心城區的城鎮圈層。大力推進即墨、膠州次中心城市建設，有序開發建設青島藍谷和王臺組團。環灣緊密圈層重點推進工業地產、孵化器和高端住宅建設，提高分擔中心城區功能承載能力，加快形成功能完善、要素聚集的產城融合示范區。 協同發展節點主要包括平度、萊西、董家口港城、姜山組團及新河組團，重點推進新型城鎮化與提升生態環境保護水平，成為全市城鄉統籌發展的重要極核。加快平度、萊西次中心城市發展，建設董家口港城和姜山組團、新河組團。協同發展節點重點做好科學規劃布局，強化產城融合，推動生態與土地資源有序開發，預留未來開發建設空間。 房地產業年均新開工總面積1900萬平方米 規劃要求，“十三五”期間，優先滿足公共租賃住房，人才公寓等保障性住房需求，全面放開商品住房套型建筑面積比例限制，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，對在建商品住房允許適當調整套型結構，滿足市場多層次居住需求。全市房地產業年均新開工總面積約1900萬平方米，開發投資累計完成約6100億元。其中，住宅地產約占55%，非住宅地產約占45%。 通過業態轉化促進存量消化，采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、創客空間、科技孵化器、人才公寓等；將長期滯銷且符合條件的寫字樓和商業營業用房，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，支持房地產開發企業將持有房源向社會出租，建立開發與租賃一體化的運營模式。至2020年，青島市房地產市場庫存去化周期控制在8-15個月合理區間。
