近日，哥本哈根大會暨聯合國氣候變化峰會正在世界各國的矚目下激烈召開中，媒體宣傳也進一步讓人們都知道，只有“低碳”生活，才能保護人類自己。而另一個也許很多人都不了解的事實是，城市里的碳排放，60%來源于建筑維持自身功能上而汽車交通只占到30%。建筑節能將成為人類發展不可回避的一個命題。 與此同時，12月1日，《江蘇省建筑節能管理辦法》正式開始實施，其中的很多條款將對房地產市場多個領域產生一定的影響，以下試舉幾例分析說明之：
1、新建12層以下住宅必須安裝太陽能熱水系統
《辦法》第三十條規定：“新建賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑以及十二層以下住宅，應當按照規定統一設計、安裝太陽能熱水系統。”
事實上早在2008年3月，蘇州市就出臺了《蘇州市民用建筑節能管理辦法》，辦法于當年5月1日起施行，這也是江蘇省首部建筑節能法規，其規定：“新建12層及12層以下的居住建筑和新建、改建、擴建賓館、酒店、醫院等有熱水需求的公共建筑，應當統一設計和安裝太陽能熱水系統。”可以看出，蘇州市規定的出臺比江蘇省規定不僅更早，而且更為全面，除了要求新建項目，還囊括了改建項目和擴建項目，而江蘇省在擴建和改建項目上使用太陽能熱水系統的要求是“鼓勵”。
其次，此次《江蘇省建筑節能管理辦法》將新建12層以下住宅安裝太陽能熱水系統納入強制性軌道，而之前的有關行政文件中的表述也只是“鼓勵”，這一變化從而有了質的飛躍，因此廣大房地產開發企業需要注意了，按照蘇州市的規定對于2009年5月1日以后開發的12層以下住宅項目都必須統一設計和安裝太陽能熱水系統，否則不僅有可能會受到行政處罰，還會嚴重影響到項目的建設施工進程。
2、物業服務企業需為業主安裝太陽能熱水系統提供方便
《辦法》第三十一條第二款規定：“物業服務企業應當為業主安裝太陽能熱水系統提供方便。”
以往的實際生活中，許多小區都發生過業主要求安裝太陽能熱水器但物業不允許的情況，蘇州市還發生過多起物業服務企業為此與業主發生激烈沖突的事件。其實這種情況的發生是存在必然性的：從業主角度來說，安裝太陽能熱水器不僅從長遠看有利于生活成本的降低，還順應了當今社會科技環保、節約能源的發展潮流，在自己居住的“地盤”內做這種既有利又有益的事情自然感覺理所應當；而物業服務企業也是自有苦衷，現在很多城市都對物業服務行業有了更為嚴格的規定，不僅要求其在服務質量上需要符合相關強制性規定和合同約定，而且對其所服務的小區的外觀風貌上提出了要求，曾經就有個別物業公司代表在法律咨詢時向我們抱怨：“其實我們也難啊，現在業主敲片外墻裝飾磚裝個太陽能熱水器，我們的什么‘優秀住宅小區’、‘最美生活小區’的評選就都沒了，你說我們不找業主找誰啊……”，事實上，小區的這些外觀效果不僅對物業公司來說是服務質量的衡量標準，有時還會對品牌建設和市場推廣產生重大影響，與公司利益是直接掛鉤的，因此物業公司才會不遺余力對業主實施種種限制。
《辦法》施行以后，許多江蘇省的物業公司可能都要面臨一個難題了：物業公司必須承擔為業主安裝太陽能熱水系統提供方便的義務，而另一邊的行政主管部門、行業組織又有著種種考核標準、榮譽評選機制的制約；建筑節能、環?？萍际巧鐣l展的趨勢，而建筑外觀、小區環境也對城市文明的發展有著重要的作用，to be or not to be, 真的是個question了 。因此筆者認為，新《辦法》的落實和最終社會效果不僅取決于廣大物業公司的遵守力度，還需要開發企業對建筑物（尤其是封頂）的設計施工、環?？萍计髽I對相關產品的技術革新、城市管理機構對規范的調整以及行業組織的引導幫助、自律創新的意識等多方面的配合才能完成。一個小問題，卻是一套復雜的社會系統工程。
3、建筑節能實施全過程監管，各環節審查單位均有義務
《辦法》在項目可行性研究、規劃許可、設計、施工圖審查、施工、監理、工程驗收、商品房銷售等階段，都提出了明確的節能要求，結合《辦法》的第三十九條，當違反相關義務時均需承擔相應的法律責任。如第九條對建設行政主管部門在規劃過程中必須包含建筑節能規劃的有關內容、第十七條、第十八條、第十九條分別對設計單位、審圖單位、施工單位都規定了具體的建筑節能方面的工作要求。第二十條還明確了監理單位在監理過程必須盡到對相關材料和系統是否符合施工圖設計文件審查的要求，并規定：“未經監理工程師簽字的，施工單位不得在建筑上使用或者安裝，不得進行下一道工序的施工。”這不僅是對監理單位的一項要求，事實上對房地產開發商和施工單位都是一個風險的防范點，在沒有符合新規的建筑節能要求時，都有可能在時間成本、造價成本上造成損失，應當引起注意。
4、增加了房地產商的告知義務
《辦法》第二十三條規定：“房地產開發企業銷售商品房時，應當向購買人明示所售商品房的能耗指標、節能措施、保護要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同、質量保證書和使用說明書中載明,對其真實性、準確性負責。”
由此可以看出，房地產開發商在未來的房屋銷售中不僅要按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定對商品房銷售廣告和宣傳資料中有關房屋和相關設施的所作的說明和允諾承擔責任，還需在房屋銷售合同中向業主告知房屋的能耗指標和節能措施等，若有違反需承擔違約責任。
應有關部門的要求，我們最近正在對蘇州工業園區第六版商品房銷售合同提供修改建議，目前已初步完成了一套系統的法律建議文本，園區第七版商品房銷售合同也有望在明年開始適用?！掇k法》的出臺，也意味著在明年的商品房銷售合同示范文本中會增加相應的內容，尤其對于商品房的“能耗指標”、“節能措施”等在以前的合同文本中是沒有強制性要求的，接下來我們會對蘇州的客戶單位進行必要的提醒，也希望我市的廣大房地產開發企業能夠引起重視。
標簽： 江蘇省
