標簽： 發展前景
2012中國城市房地產發展前景測評報告
近日，在中國房地產業協會市場委員會、易居(中國)控股有限公司、上海易居房地產研究院主辦的“2012年三季度地產金融形勢發布暨中國城市房地產發展前景測評成果發布會”上，主辦方發布了《2012中國城市房地產發展前景測評報告》及《中國城市房地產市場風險排行榜》，報告從5大二級指標、11大三級指標出發，從供應關系、供應需求等要素判斷整體房地產市場的風險。重新劃分城市類別持續多年的房地產調控對房地產行業已造成重大而深遠的影響。在這場變革與洗牌過程中，經濟增長存疑、政策調控年年升級，市場需求也正在從“單一的剛性需求主導”向“多元化需求并重”的方向轉變。在這樣的背景下，房地產企業不斷分化，市場格局持續重組，企業城市布局面臨著嚴峻考驗。然而，危機也意味著轉機。在新的形勢下，業界出現了“進軍三四線”、“回歸一二線”等不同的發展思路。“對于企業來說有一個直接需求，因為現在城市房地產一方面存在著很大的空間，另外一方面也有巨大的成本。在投資決策的過程中，如何能夠進行風險的提示，這是研究報告希望揭示的核心內容，也是這個研究報告對于各個相關企業所具有的價值所在。”易居房地產研究院院長、華東師范大學博士生導師張永岳闡釋了2012中國城市房地產發展前景測評的意義所在。據悉，報告從市場需求、市場供應、市場供求關系以及城市內部、外部環境等各個角度出發，為企業規避城市房地產投資所可能存在的風險陷阱作出提示，并試圖在此基礎上提出富有創意和切實可行的相關對策。另據了解，報告還包括了城市分類、城市前景、城市風險三個相互聯系的板塊。其中尤其值得一提的是，報告對一二三線城市類別進行了重新劃分，從城市行政等級、城市經濟規模、城市人口規模三個層面建立評價指標體系，選取行政等級特爾菲法專家賦值、城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、常住人口、城鎮化率等指標，對2010年底中國大陸287個地級以上的城市重新分類、劃分城市類型，從而為房地產研究以及企業決策奠定科學的研究基礎。四線市場風險巨大“從這次排序看，一線和二線城市市場風險比較小。”克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱表示。測評結果顯示，一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場需求以及有限的土地資源，使得房地產市場供不應求明顯。而從房價收入比層面上看，一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。對二線市場而言，市場正進入高增長期，部分城市房價相對超前但風險并不突出。部分三四線城市的風險度顯然更值得關注。從風險榜單前50強來看，包括了拉薩、泰安、保定、滄州等城鎮化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市，更包括了41個四線城市，其中資源型城市鄂爾多斯等地的房地產崩盤風險已引發業界高度關注。具體來看，個別三線城市市場“大躍進”背景下風險凸顯。隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展房地產業的行列中，但其本身的需求體量并不足以形成支撐，這些城市的未來風險正集中展現。不同于前兩類城市，三線城市房價指標普遍不存在超前的因素，房價漲幅相比較于GDP和居民收入都處在合理范圍內，而個別三線城市風險主要表現在供求關系上。四線城市則由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，導致未來發展風險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這種情況下，這些城市如果大規模開發房地產風險是非常大的。”丁祖昱強調，這并不是講四線城市不需要房地產開發，但四線城市的進入還是要非常謹慎的。在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應，構成了這些城市最大的風險。
