套內建筑面積計算
復式房樓梯計入套內建筑面積
根據該操作辦法，房屋外墻面積計算至墻體結構層；復式、躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入套內建筑面積；獨立戶室內已封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積計算；經規劃部門批準，樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分可計入下方建筑面積，層高在2.20米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積。
入戶花園按其水平投影面積一半計算
計算一半建筑面積的部位包括：
未經規劃部門批準擅自將敞開式陽臺改為全封閉的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；
獨立戶室內未封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積的一半計算；
當上部底板（蓋板）小于本層圍護結構時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按上部底板（蓋板）水平投影面積的一半計算建筑面積；
同一開間位置相隔一個自然層設置的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊，當其形狀面積相同且最高一層有上蓋時，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
不落地凸窗不計入建筑面積
墻體外側的粉刷層、貼面等墻體保護層、保溫隔熱層；檐口、陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；非落地的凸窗部分；上部底板（蓋板）高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊；貯水（油）池、化糞池，以上部位都不計算建筑面積。
5方面建筑面積不應分攤
應該分攤的建筑面積范圍按照國家標準《房產測量規范》的相關規定執行。不應分攤的建筑面積范圍包括5個方面。
為多幢服務的管理用房、警衛室、配電間、水泵房等設備用房；
獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車位，人防工程附屬設施用房（含濾毒室）；
物管用房、社區居委會用房、小區的會所、小區幼兒園、娛樂用房、健身房、閱覽室、醫務室、垃圾站、公廁等為公共事業服務的配套用房；
避難層（室）及結構轉換層內可獨立使用的部位；
獨立于本幢房屋之外的公用建筑。
其他操作辦法
多幢樓同一地下室面積單獨計算
根據操作辦法，裙樓式建筑按單幢處理。連體樓和地下室相連、地面以上多幢獨立樓房的建筑均按多幢處理。
地下室相通地面上獨立的兩幢及兩幢以上房屋，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積，地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。
按功能設立分攤系數
住宅樓原則上以幢為單位統一分攤公用面積，可按功能分別設立分攤系數。
單幢房屋的地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口設在該幢房屋主墻體外或者設在主墻體內但與房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積計入地下室功能區共有建筑面積進行分攤。
出入口設在該幢房屋主墻體內，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計入幢共有建筑面積分攤。
商住樓共建面積按商、住兩部分分開
商住樓根據住宅和商業不同的使用功能，將整幢房屋的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。
商住樓的商業層內單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入住宅共有建筑面積，如該公共部分可與商業層相通，則列入幢共有建筑面積。
為整幢服務的消防通道、屋頂梯間以及幢內其他商住共用建筑面積列入幢共有建筑面積。
專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。
專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業部分的共有建筑面積。
此外，該操作辦法對房屋產權分割時，對公用建筑面積的確認也作了規定。
確權或已取得房產證的房屋，可只對各戶的套內建筑面積進行實測，按各戶套內建筑面積的比例進行分攤計算。
來源： 大江網-信息日報
標簽： 南昌
